Analyse, tendances, profils et conseils pour réussir votre vente
Le marché immobilier dans le Cher, département situé au cœur de la région Centre-Val de Loire, connaît en 2025 une dynamique de reprise après une période d’incertitude. Bourges, Vierzon, Saint-Amand-Montrond et les nombreux villages alentours bénéficient d’un regain d’intérêt de la part d’acheteurs à la fois plus nombreux et nettement plus exigeants. Mais quels sont réellement les critères qui motivent leur décision d’acheter, surtout dans un contexte économique qui repart prudemment, avec des taux d’emprunt enfin à la baisse ?
Je vous propose un tour d’horizon complet et concret, issu de mon expérience de conseiller immobilier dans le Cher. L’objectif : vous permettre d’identifier les nouvelles attentes des acquéreurs, les tendances 2025, et surtout les éléments qui feront la différence pour vendre vite et bien.
📈 Marché immobilier 2025 dans le Cher : entre reprise et sélectivité
Contexte économique et tendances chiffrées
Taux de crédit immobilier: La principale nouveauté cette année reste la baisse des taux de prêt, désormais autour de 3 %, voire 2,8 % pour les meilleurs dossiers. Cette évolution a redonné de l’oxygène à la demande, notamment celle des primo-accédants et des familles.
Volume de transactions :Après deux ans de ralentissement, les transactions répartent fort, avec +17 % au premier semestre 2025 selon les notaires locaux. Les professionnels constatent une augmentation des demandes de visite, en particulier sur les maisons avec jardin et les appartements bien situés.
Prix au mètre carré :La stabilité règne sur la plupart des secteurs : à Bourges, le prix médian oscille autour de 1700 €/m², et reste nettement inférieur à ceux des zones tendues (par exemple Orléans, Tours ou Paris). L’équilibre entre offre et demande reste cependant fragile, particulièrement pour les biens énergivores ou nécessitant de lourds travaux.
Profil des acheteurs dans le Cher
Les profils d’acquéreurs en 2025 sont diversifiés, mais on note trois grandes catégories :
Primo-accédants en quête de résidence principale
Souhaitent sécuriser leur famille ou « se poser » dans l’immobilier après des années d’incertitude ;
Attentifs aux dispositifs d’aides, notamment le retour du Prêt à Taux Zéro (PTZ)dans les villes comme Bourges et Vierzon.
Familles et couples en réinstallation
Cherchent à s’agrandir, désirent un extérieur (jardin, terrasse) et privilégient la proximité des écoles, collèges, services et commerces.
Télétravailleurs et nouveaux arrivants
Attirés par la qualité de vie, le coût de l’immobilier attractif, la nature environnante (Sologne, vignobles du Sancerrois...) et la possibilité de travailler partiellement à distance grâce à la fibre dans de nombreux secteurs.
🔍 Les attentes prioritaires des acheteurs en 2025
1. Performance énergétique : le critère #1
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)est devenu central dans toute recherche immobilière :
DPE A ou B: Très recherchés et valorisés à l’achat, y compris sur un marché « accessible ».
Classe C ou D : Acceptées si le bien est en bon état général, mais les acheteurs anticipent les futures hausses des coûts énergétiques.
Passoires thermiques (F, G, et désormais souvent E): Massivement évitées, sauf si le prix est en conséquence ou s’il s’agit d’un bien « coup de cœur » patrimonial facilement revalorisable.
Les travaux de rénovation énergétique sont un frein pour la majorité. Les acquéreurs souhaitent de préférence des biens « clés en main », prêts à habiter, et voient d’un mauvais œil les maisons anciennes avec chauffage au fioul, simple vitrage ou isolation défaillante.
2. Cadre de vie : plus jamais sans mon extérieur !
La période du COVID-19 a durablement changé les mentalités. Les acheteurs du Cher recherchent avant tout :
Un jardin ou un espace extérieur :Terrasse, cour, balcon... même modeste, chaque mètre carré est valorisé. Les biens sans extérieur ne trouvent preneur que s’ils sont parfaitement situés ou à prix attractif.
Lumière et calme :Grande importance accordée à la luminosité, au vis-à-vis limité, à la vue dégagée, et à l’exposition Sud/Sud-Ouest.
Proximité des écoles, des commerces et des transports : Les familles privilégient un rayon de 10 à 15 minutes en voiture des services essentiels, ou la possibilité de tout faire à pied dans le centre-ville de Bourges ou Vierzon.
3. Connectivité et qualité de vie moderne
Le département a massivement investi dans la fibre optique :
Accès fibre est désormais un argument incontournable pour les actifs et les télétravailleurs, jusque dans les villages.
Transports :Accès rapide à la gare ou à l’autoroute A71 / A20 valorise nettement la revente d’un bien.
4. Biens sans travaux lourds : la prime à la tranquillité
Les candidats à l’achat souhaitent prioritairement un bien « prêt à vivre » :
Peu ou pas de travaux à prévoir : Les plans de financement supportent difficilement de grosses rénovations, notamment en cuisine, salle de bain ou toiture.
Prestations modernes et sobres : Douche à l’italienne, cuisine récente, tableau électrique aux normes, absence de papier peint « vintage »... Les attentes montent, même pour des budgets maîtrisés !
5. Matériaux et équipements écologiques
Un réel intérêt apparaît pour :
Pompe à chaleur, poêle à granulés, panneaux solaires ;
Isolation performante, fenêtres double ou triple vitrage ;
Matériaux naturels (ouate de cellulose, bois, etc.) et absence de produits toxiques.
Au-delà de la norme, ce sont les économies à long terme, la qualité de vie et l’anticipation des prochaines réglementations qui guident cette exigence.
❌ Ce que les acheteurs du Cher ne veulent plus en 2025
Chauffage au fioul: Véritable repoussoir, souvent perçu comme dispendieux et « non-écolo ». Les acheteurs anticipent les frais de remplacement et négocient d’emblée à la baisse—quand ils ne boudent pas tout simplement le bien.
Classe énergétique F, G ou E :Les maisons ou appartements énergivores restent invendus (ou se vendent à prix cassé), sauf cas très particuliers.
Gros travaux « invisibles » à prévoir: Réfection totale de la toiture, rénovation lourde de l’électricité, absence d’assainissement conforme, infiltrations ou présence d’amiante/plomb dans des zones sensibles—tout cela fait fuir la majorité des acquéreurs !
Situation trop isolée ou mal desservie: Un village sans transports, sans fibre ni services minimums, ne séduit plus. L’isolement devient dissuasif surtout pour les actifs et familles.
Prix trop élevé par rapport au marché local: L’accès facile à l’estimation en ligne, la consultation massive des annonces sur SeLoger, LeBonCoin, Bien’Ici, etc. rendent les acheteurs très exigeants sur le prix. Les biens surestimés restent sur le marché... parfois pendant des mois.
Charges collectives élevées (pour les appartements): Un syndic trop cher (plus de 3 000 €/an pour un T4), ou une copropriété sans fonds de travaux, refroidit également les décisionnaires.
💶 Budget, aides et capacité d’emprunt : des acheteurs (un peu) plus ambitieux
Hausse de la capacité d’emprunt : Avec des taux en baisse, les foyers peuvent viser des surfaces ou des équipements de gamme supérieure, mais restent réalistes dans le Cher.
Aides à l’achat :L’année 2025 marque le retour du PTZ étendu, un vrai plus pour les primo-accédants en zones B2 et C (Bourges, Vierzon, petites communes).
Importance d’une estimation réaliste: Les outils d’estimation, la disponibilité des résultats de notaires et les conseillers locaux permettent de fixer très vite la « vraie » valeur du bien.
Un bien au bon prix trouve preneur, même en campagne !
📉 Observations terrain : comportements d’achat et négociations
Plus de visites avant décision : On observe en moyenne 6 à 7 visites par bien vendu, contre seulement 3 auparavant. Les familles prennent leur temps, comparent, et veulent être sûres de faire le bon choix.
Négociation systématique: Peu de ventes au prix affiché, sauf rares « pépites ». La marge de négociation constatée dans le Cher s’établit autour de -5 à -9 %, bien au-dessus des niveaux observés en zone tendue.
Comportement d’attente : Les acheteurs hésitent à faire une offre sur des biens très énergivores ou dont la localisation n’est pas optimale, sauf prix sacrifié.
Recherche active de solutions clés en main : Les dossiers bien présentés (photos pro, plans, DPE, diagnostics, projection 3D) se démarquent fortement.
🎯 Conseils pour séduire et convaincre les acheteurs immobiliers dans le Cher en 2025
Annonce de qualité professionnelle:
Valorisez les points forts du bien, particulièrement le DPE, les équipements récents, la fibre, le garage ou le jardin, et l’environnement (calme, écoles, commerces).Vidéo et présentation numérique:
Une annonce avec vidéo attire 2 à 3 fois plus d’acheteurs, selon mon expérience.Préparer le bien : « home staging », ménage, petits travaux:
Nettoyage, dépersonnalisation, réparations de petites failles... deviennent essentiels pour séduire d’emblée.Estimation fine du prix, réaliste et argumentée:
Rien ne sert de « tester » un prix trop élevé : les acheteurs passent leur chemin. Adoptez une estimation personnalisée, adossée aux ventes récentes dans le secteur.Souplesse sur les conditions de vente:
Acceptez si possible un compromis sur la date d’emménagement, ou l’intégration de travaux mineurs dans le prix (électroménager, peintures...).Accompagnement par un conseiller immobilier local:
Un professionnel sérieux connaît les attentes précises des acheteurs de votre secteur et saura cibler efficacement les bons profils (primo-accédants, familles, investisseurs, etc.).
🌿 Conclusion : Les clés d’une vente réussie dans le Cher en 2025
Le marché immobilier du Cher est désormais plus transparent et exigeant qu’il y a dix ans. En 2025, les acquéreurs du département veulent un bien à la fois économique, confortable, moderne et bien placé, sans (mauvaises) surprises.
Pour vendre vite et bien, il faut :
Proposer un bien énergétiquement performant ou compensé par un prix attractif ;
Mettre en avant tous les atouts de situation et de cadre de vie ;
Accepter le jeu de la négociation tout en restant ferme sur une estimation pertinente ;
Choisir un professionnel au fait des tendances du marché local.
Vous souhaitez estimer votre bien, affiner votre stratégie de vente ou cibler le bon profil d’acheteur dans le Cher ?
Contactez-moi pour une estimation gratuite, confidentielle et adaptée à vos attentes.
Vous bénéficierez d’un regard terrain, d’outils modernes, et d’un accompagnement sur mesure pour vendre vite et au bon prix.
Mickaël BARBEAU
Conseiller immobilier, Optimhome Bourges & Cher
📞 06 59 66 61 92
📧mickael.barbeau@optimhome.com
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